Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước. Đó là đòn bẩy lớn nhất mà bộ máy này có, và nó giải thích rất nhiều thứ khác trông có vẻ không liên quan.
Đất được nhà nước nắm từ sớm
Qua nhiều thập niên thu hồi và mua lại, tỷ lệ đất thuộc nhà nước tăng dần tới mức chiếm đa số diện tích.
Quá trình đó không phải không gây tranh cãi, nhưng nó đã tạo ra điều kiện để quy hoạch toàn quốc như một bản vẽ duy nhất.
Quy hoạch cho nhiều thập niên
Có một bản quy hoạch dài hạn định hình việc dùng đất cho tương lai xa, và những bản chi tiết hơn cho từng giai đoạn ngắn hơn.
Các bản này được rà soát định kỳ và công bố, nên doanh nghiệp lẫn người dân đều biết khu vực mình quan tâm sẽ thành gì.
Một cơ quan cầm bút vẽ
Việc lập và rà soát quy hoạch tập trung ở một cơ quan chuyên trách, thay vì chia cho nhiều đầu mối theo lĩnh vực.
Nhờ vậy các nhu cầu cạnh tranh nhau về đất — nhà ở, công nghiệp, giao thông, cây xanh, hồ chứa — được cân trên cùng một bàn chứ không đàm phán riêng lẻ.
Cho thuê chứ ít khi bán đứt
Đất thường được giao theo hình thức thuê có thời hạn dài, hết hạn thì quyền sử dụng trở lại nhà nước.
Cơ chế này giữ cho nhà nước luôn có khả năng quy hoạch lại sau mỗi chu kỳ, thay vì bị khoá vĩnh viễn vào cách dùng đất của thế hệ trước.
Đấu giá quyền sử dụng
Các lô đất cho phát triển thương mại hoặc nhà ở được đưa ra đấu giá theo lịch công bố trước.
Nhịp và số lượng lô đưa ra là một công cụ điều tiết thị trường: muốn hạ nhiệt thì tăng nguồn cung, muốn giữ ổn định thì giảm.
Người dân được hỏi ý kiến
Các bản quy hoạch lớn đều qua giai đoạn trưng bày và lấy ý kiến công chúng trước khi chốt.
Mức độ ảnh hưởng của ý kiến tới bản cuối là chuyện được tranh luận, nhưng quy trình này tồn tại và tạo ra một kênh phản hồi có thật.
Hạ tầng đi trước dân cư
Tuyến tàu điện, trường học và trung tâm y tế thường được lên kế hoạch cùng lúc với khu dân cư, không phải bổ sung sau.
Điều này chỉ làm được khi một cơ quan nhìn thấy toàn bộ bản đồ, và đó chính là lợi thế của mô hình tập trung này.
Khu vực nào dùng vào việc gì
Công nghiệp, cảng, sân bay, khu dân cư, khu bảo tồn và hồ chứa nước đều có vị trí được định trước trong bản quy hoạch.
Việc chuyển đổi mục đích không phải chuyện thương lượng từng dự án mà là quyết định ở cấp quy hoạch, và nó hiếm khi diễn ra đột ngột.
Xây lại thay vì mở rộng
Khi không còn đất mới, cách tăng công năng là phá bỏ và xây lại với mật độ cao hơn.
Nhiều khu nhà cũ đã trải qua chu kỳ này, kèm chương trình bố trí lại chỗ ở cho cư dân, và đó là một phần bình thường của vòng đời đô thị ở đây.
Đất dự trữ cho tương lai
Một phần diện tích được giữ lại không phát triển, dành cho các nhu cầu chưa xác định của những thập niên sau.
Với một quốc gia không có đất dư, việc chủ động để dành như vậy là lựa chọn tốn kém trước mắt nhưng được coi là cần thiết.
Không gian ngầm cũng được quy hoạch
Bên cạnh bản đồ mặt đất còn có quy hoạch cho tầng ngầm, nơi đặt tàu điện, đường dây, kho chứa và một số công trình kỹ thuật lớn.
Đây là hướng mở rộng còn nhiều dư địa nhất khi diện tích bề mặt đã dùng gần hết.
Hệ quả với giá nhà
Vì nhà nước kiểm soát nguồn cung đất, giá bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách chứ không chỉ từ thị trường.
Đây vừa là công cụ ổn định vừa là trách nhiệm: khi giá tăng quá nhanh, người dân nhìn thẳng vào nhà nước để đòi câu trả lời.
Cái giá của mô hình
Quyền sở hữu tư nhân đối với đất bị giới hạn, và việc thu hồi đất trong quá khứ đã tác động tới nhiều gia đình.
Đây là đánh đổi thật, và nó nên được nêu rõ khi mô tả mô hình này thay vì chỉ kể phần kết quả.
Hỏi đáp
Người nước ngoài mua bất động sản được không?
Được với một số loại hình, còn một số loại khác có hạn chế hoặc cần chấp thuận.
Hết hạn thuê đất thì sao?
Quyền sử dụng trở lại nhà nước, trừ khi có thoả thuận gia hạn theo quy định hiện hành.
Bản quy hoạch có xem được không?
Có, các bản quy hoạch được công bố để người dân và doanh nghiệp tra cứu.
Vì sao nhà nước lại nắm nhiều đất như vậy?
Do quá trình thu hồi và mua lại kéo dài nhiều thập niên nhằm phục vụ quy hoạch tổng thể.
